Preguntas frecuentes sobre seguros de comunidades de vecinos

No hay una ley estatal que lo imponga; comprueba si la normativa de vivienda de tu comunidad autónoma añade alguna exigencia. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, no obliga a asegurar el edificio, aunque en su artículo 9.1.f prevé que la comunidad pueda suscribir, con cargo al fondo de reserva, un contrato de seguro que cubra los daños del inmueble. Al margen de la obligación, la comunidad responde de los daños que causen los elementos comunes, y una fachada que se desprende o una bajante que inunda tres pisos cuestan mucho más que la prima anual. Por eso lo habitual es contratarlo por acuerdo de la junta.

Según la póliza, el seguro de la comunidad cubre los elementos comunes (estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, instalaciones generales) y la responsabilidad civil de la comunidad. Muchas pólizas incluyen además el continente de cada vivienda por su valor de reconstrucción; otras solo lo común. Pregunta al administrador cuál es tu caso. Si la póliza común cubre el continente de los pisos, en tu seguro de hogar basta con asegurar el contenido, las reformas que hayas hecho y tu responsabilidad civil familiar. Si no lo cubre, tienes que asegurar también tu continente. Lo que no suele cubrir la comunidad son tus muebles, tus objetos personales ni los daños que tú causes a otros.

Si la fuga viene de una tubería común (bajante, montante, cubierta, red general), responde la comunidad, y su seguro suele asumir la reparación de la avería y los daños en tu vivienda a través de la responsabilidad civil o de la garantía de daños por agua, según la póliza. Si la fuga viene de una tubería privativa de un vecino, responde ese vecino y su seguro de hogar. Lo normal es dar parte a los dos seguros (el tuyo y el de la comunidad) y que las aseguradoras acuerden entre ellas quién paga qué. Guarda fotos, el informe del fontanero y los presupuestos: aceleran la tramitación y evitan que el daño se quede sin pagar por discusiones sobre el origen.

El coste de reconstruirlo, no el valor de venta de los pisos, porque el suelo no se destruye. Las aseguradoras lo estiman multiplicando los metros construidos por un precio por metro cuadrado según calidad y zona, y muchas pólizas añaden una revalorización automática anual. Asegurar de menos sale caro en cualquier siniestro: el artículo 30 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, permite a la aseguradora reducir la indemnización en la misma proporción en que el capital asegurado se quede por debajo del valor real. Si el edificio ha tenido reformas importantes, ha instalado ascensor o placas solares, actualiza el capital en la siguiente renovación.

Sí, a través de la responsabilidad civil de la comunidad, siempre que la póliza declare esas instalaciones y con el límite por siniestro que marque el contrato. Un vecino o un visitante que resbala en el portal, un niño que se hace daño en la piscina o una persona atrapada en el ascensor pueden reclamar a la comunidad, y el seguro responde de la indemnización y de la defensa jurídica. Si la comunidad tiene empleados y la póliza incluye la responsabilidad civil patronal, esta responde de la indemnización que se reclame a la comunidad por sus accidentes laborales. La avería del ascensor en sí, sin accidente, solo entra si la póliza incluye la garantía de avería de maquinaria; el mantenimiento ordinario lo paga la comunidad con su contrato de mantenimiento.

Sí, si incluye defensa jurídica con reclamación de cuotas. La aseguradora paga los honorarios de abogado y procurador para reclamar las cuotas impagadas, normalmente por el proceso monitorio especial para comunidades de propietarios que recoge el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, hasta el límite que fije la póliza por reclamación y por año. Lo que el seguro no paga es la deuda del moroso: eso se recupera, si se recupera, en el procedimiento. Revisa si la póliza cubre también la ejecución cuando el vecino no paga tras la sentencia y si permite elegir abogado propio con un tope de honorarios distinto.

La dirección del edificio, el año de construcción, los metros construidos totales, el número de viviendas, locales y plantas, si tiene ascensores, garaje, piscina, zonas deportivas o placas solares, y si hay empleados. También el capital de continente que quieres asegurar (o la póliza actual, que ya lo recoge), si quieres incluir el continente de los pisos, y la relación de siniestros de los últimos años. Con la póliza en vigor y el último recibo a mano, el asesor puede comparar garantía por garantía y detectar capitales desfasados. El administrador de fincas suele tener toda esta información en el expediente de la comunidad.